Alfredo Imóveis - Dúvidas de Locação

Dúvidas de Locação: Perguntas

1. Qual a documentação necessária para se alugar um imóvel?
2. Qual o prazo mínimo para locações residenciais?
3. Por que é recomendável que o prazo do contrato seja no mínimo de 30 meses?
4. Qual o prazo para locações comerciais?
5. Quando o locatário (inquilino) devolve o imóvel antes do prazo pactuado, deve pagar multa?
6. Existe alguma hipótese em que a multa não pode ser cobrada, no caso de desocupação do imóvel antes do término do prazo contratual?
7. O locatário (inquilino) permanecendo no imóvel, após o término do contrato, quando sair, deverá pagar a multa?
8. É correto estipular no contrato de locação que, no caso do locatário (inquilino) devolver o imóvel antes do término do prazo contratual, tenha que pagar a multa integral, independente do tempo decorrido?
9. Exemplo do cálculo de multa.
10. O que deve ser feito no caso da cobrança do aluguel ser feita através de boleto bancário e o mesmo não chegar  até a data do vencimento?
11. A cobrança do aluguel pode ser feita através de boleto bancário enviado para outro endereço que não o do imóvel  objeto da locação?
12. Há necessidade de se aguardar algum prazo a partir do vencimento do aluguel para entrar com a ação de despejo?
13. Em que consiste a chamada "purgação da mora"?
14. Se o locatário (inquilino) não purgar a mora, o que deve ser feito?
15. O locador (proprietário) pode cobrar aluguel antecipadamente?
16. O que é locação para temporada?
17. Qual a data para vencimento do aluguel e o local de pagamento?
18. Pode ser cobrado aluguel em moeda estrangeira?
19. De quando em quando o aluguel é reajustado?
20. O que deve conter no contrato de locação?
21. O que acontece no caso do locador (proprietário) vender o imóvel durante o prazo da vigência do contrato?
22. Falecendo o locador (proprietário) ou locatário (inquilino), o que acontece?
23. Estando o contrato em nome do locatário (inquilino) e vindo este a se separar, desocupando o imóvel, deixando lá sua ex-esposa, um novo contrato deverá ser celebrado?
24. Como faço para transferir/modificar o locatário (inquilino) ou fiador?
25. O que é denúncia vazia?
26. O proprietário de vários imóveis pode pedir um imóvel locado para uso próprio?
27. O proprietário pode pedir desocupação do imóvel locado para a utilização por qualquer de seus parentes?
28. Quando a locação é considerada "Não Residencial"
29. Quando a locatária é uma pessoa jurídica, seu sócio pode ser fiador?
30. Existe a possibilidade de indenização por benfeitorias feitas no imóvel locado?
31. O que são benfeitorias úteis?
32. O que são benfeitorias necessárias?
33. O que são benfeitorias voluptuárias?
34. Como proceder em caso de problemas estruturais no imóvel alugado?
35. Por que a notificação, dos problemas que ocorrerem no imóvel, deve ser por escrito?
36. Por que tem de ser feito um laudo de vistoria?
37. Por que marcar dia e hora para realização de vistoria e não simplesmente entregar as chaves?
38. Qual o procedimento para a entrega/devolução de um imóvel?
39. Por que notificar por escrito com 30 dias antes de sair do imóvel?
40. O locador (proprietário) deve aceitar a devolução das chaves de um imóvel, cujo locatário (inquilino) esteja devendo aluguéis, encargos ou reparos de danos?
41. Como deve agir o proprietário se o locatário (inquilino) não pagou IPTU?
42. Por que o IPTU é cobrado do locatário (inquilino) e não do proprietário?
43. Quem deve fazer o seguro contra incêndio?
44. Se o seguro contratado for de valor inferior ao valor real do imóvel.
45. Quais são os tipos de garantias locatícias?
46. Como é garantia de "fiança"?
47. Quais as obrigações e responsabilidades do fiador?
48. O que acontece com o fiador no caso do locatário (inquilino) não pagar?
49. Como é a garantia de "caução"?
50. O bem de família pode ser penhorado?
51. Como é a garantia de "seguro de fiança locatícia"?
52. O locador (proprietário) pode escolher duas garantias simultaneamente, como por exemplo, fiador e um imóvel  dado pelo fiador?
53. Quais são as obrigações do locador (proprietário):
54. Quais são as despesas extraordinárias?
55. Quais são as obrigações do locatário (inquilino):
56. Quais são as despesas extraordinárias?

 

                                       Dúvidas de Locação: Respostas
1. 
Qual a documentação necessária para se alugar um imóvel?

I) Do locatário (inquilino):

Se for pessoa Física:
a) Cadastro preenchido.
b) Fotocópia da carteira de identidade (casal).
c) Fotocópia do CPF (casal).
d) Comprovante ou Declaração de Renda (fotocópia + original).
e) Ser maior de idade
f) Não possuir restrições de crédito.


Se for pessoa Jurídica:
a) Cadastro preenchido.
b) Fotocópia da carteira de identidade dos sócios.
c) Fotocópia do CPF dos sócios.
d) Fotocópias do contrato social e da última alteração contratual da empresa.
e) Cartão do CNPJ.


II) Dos fiadores:

Pessoa Física:
a) Cadastro preenchido.
b) Fotocópia da carteira de identidade (casal).
c) Fotocópia do CPF (casal).
d) Comprovante ou Declaração de Renda (fotocópia + original).
e) Comprovante da propriedade de dois imóveis através de certidão (matrícula) atualizada.
f) Comprovante de residência (fotocópia de conta de Luz, água ou telefone).

2. Qual o prazo mínimo para locações residenciais?
R: A lei não fala em "prazo mínimo", mas estabelece uma série de restrições para o locador (proprietário) que celebrar contratos residenciais por período menor do que 30 (trinta) meses. Assim, o "prazo mínimo" recomendável é de 30(trinta) meses.

3. Por que é recomendável que o prazo do contrato seja no mínimo de 30 meses?
R: Para o locador (proprietário) é a única condição que lhe permite requerer o despejo por denúncia vazia, pois se o contrato for feito por prazo menor, o locador (proprietário) só poderá requerer o despejo para uso próprio, uso do ascendente, uso de descendente. No caso do locatário (inquilino) como o mesmo não sabe se vai ficar os 30 meses ou não, costuma-se fazer uma negociação com o locador (proprietário) para a isenção da multa após um determinado período (como por exemplo, 12 meses) desde que com aviso prévio de no mínimo 30 dias, ou seja, após esse período mínimo estipulado o locatário (inquilino) não pagará multa se deixar o imóvel.

4. Qual o prazo para locações comerciais?
R: O contrato poderá ser estabelecido por qualquer prazo, normalmente tem-se feito por um prazo mínimo de 12(doze) meses, podendo ser renovado por acordo e interesse das partes, porém se o prazo for igual ou superior a 10 anos deve ser obedecida à necessidade de outorga uxória (os cônjuges devem assinar o contrato). (veja artigo 3º da Lei 8.245/91).

5. Quando o locatário (inquilino) devolve o imóvel antes do prazo pactuado, deve pagar multa?
R: Sim. Se o locatário (inquilino), devolver o imóvel antes do prazo pactuado deverá pagar a multa, desde que estipulada em contrato.

6. Existe alguma hipótese em que a multa não pode ser cobrada, no caso de desocupação do imóvel antes do término do prazo contratual?
R: SIM. O locatário (inquilino) não é obrigado a pagar a multa se for transferido pelo seu empregador, mediante prova documental de sua transferência e desde que também comunique o locador (proprietário) com 30 dias de antecedência, neste caso a lei permite ao locatário (inquilino) desocupar o imóvel a qualquer tempo, independentemente do prazo contratual decorrido. (veja artigo 4o Parágrafo Único da Lei 8.245/91). A prova documental acima citada pode ser através de carta da empresa em papel timbrado, assinada por superior hierárquico do locatário (inquilino) ou pelo departamento de RH da empresa.

7. O locatário (inquilino) permanecendo no imóvel, após o término do contrato, quando sair, deverá pagar a multa?
R: Se continuar por mais de 30 dias após o término do contrato, sem oposição do locador (proprietário) considera-se prorrogado por prazo indeterminado (veja artigo 46, §1° da Lei 8.245/91), com isso tanto o locador (proprietário) como o locatário (inquilino) poderão denunciar o contrato (pedir o imóvel ou devolvê-lo) a qualquer tempo desde que com aviso prévio de 30 dias (veja artigo 46, §2° da Lei 8.245/91), portanto a partir do término do contrato, o locatário (inquilino) estará isento da multa, desde que avise, por escrito, a locador (proprietário) da desocupação com um mês de antecedência (veja artigo 6° da Lei 8.245/91).

8. É correto estipular no contrato de locação que, no caso do locatário (inquilino) devolver o imóvel antes do término do prazo contratual, tenha que pagar a multa integral, independente do tempo decorrido?
R: Não. Essa multa deverá ser calculada proporcionalmente ao período não cumprido no contrato, ou seja, deixando o locatário (inquilino) o imóvel numa determinada data, quanto maior for o prazo contratual, maior será o prazo não cumprido e consequentemente maior será a multa rescisória. Portanto será nula a cláusula que determine a cobrança da multa de forma diferente (veja artigo 4°, parágrafo único da Lei 8.245/91). Tal proporcionalidade ficou muito clara com a mudança do artigo 924 do antigo Código Civil para o artigo 413 do Código Civil vigente, onde antes constava "poderá o juiz reduzir proporcionalmente" e hoje consta "deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz", antes o juiz poderia reduzir e hoje o juiz deve reduzir. (veja exemplo no item a seguir)

9. Exemplo do cálculo de multa.
R: Prazo do contrato: 30 meses com início em 01/01/2006 e término em 01/07/2008
Valor do aluguel: R$ 1.000,00.
Multa contratual: 03 aluguéis.
Caso o locatário (inquilino) desocupe o imóvel em 31/10/2006, o cálculo é feito da seguinte forma:
3 x R$ 1.000,00 (ou o valor do aluguel na data da saída) = Rr$ 3.000,00
Divide-se esse valor por 30 meses (que no exemplo é o prazo total da locação), depois multiplica-se por 20 (que é o tempo faltante para o término do contrato).
Portanto, neste caso, a multa por desocupação antes do término do contrato seria igual a R$ 2.000,00.

10. O que deve ser feito no caso da cobrança do aluguel ser feita através de boleto bancário e o mesmo não chegar até a data do vencimento?
R: Deverá ser feito um contato antes do vencimento com o locador (proprietário), seu representante ou com a Administradora (se for o caso), de preferência através de e-mail ou fax, solicitando um número de conta corrente para depósito, guardando o comprovante de depósito como comprovante de pagamento do aluguel, salvo se houver outra solução disposta em contrato.

11. A cobrança do aluguel pode ser feita através de boleto bancário enviado para outro endereço que não o do imóvel objeto da locação?
R: O endereço de cobrança deve ser o que foi eleito em contrato, porém nade impede que o mesmo possa ser alterado desde que com consentimento do locador (proprietário), para tanto, basta solicitar por escrito, informando o novo endereço que se deseja para recebimento do boleto de cobrança do seu aluguel.

12. Há necessidade de se aguardar algum prazo a partir do vencimento do aluguel para entrar com a ação de despejo?
R: Não. O locador (proprietário) pode propor a ação de despejo no dia seguinte ao atraso. Não há prazo mínimo, para a propositura da ação de despejo. (veja artigo 9°, inciso III da Lei 8.245/91).

13. Em que consiste a chamada "purgação da mora"?
R: Purgar a mora é a possibilidade que a lei concede ao locatário (inquilino) para evitar o despejo, que consiste no pagando de seu débito, independente da propositura da ação. O débito a ser pago será constituído dos aluguéis em atrasos, acrescidos de multa, correção monetária, juros e honorários advocatícios (quando for o caso).

14. Se o locatário (inquilino) não purgar a mora, o que deve ser feito?
R: Deverá ser proposta uma ação de despejo baseada na falta de pagamento, com o objetivo de obter a desocupação do imóvel. Essa ação poderá ser cumulada com a cobrança dos valores devidos.

15. O locador (proprietário) pode cobrar aluguel antecipadamente?
R: Depende. A princípio o locador (proprietário) não poderá cobrar o aluguel antecipadamente. A cobrança antecipada só poderá ocorrer em duas hipóteses: a primeira hipótese ocorre quando o locador (proprietário) não exigir do locatário (inquilino) nenhuma garantia (fiador/ depósito/seguro fiança), ou seja, se no contrato não contiver qualquer tipo de garantia, o locador (proprietário) poderá cobrar o aluguel antecipadamente, a segunda hipótese é no caso de locação para temporada. (veja artigo 20o da Lei 8.245/91). Observa-se que a antecipação aqui mencionada ocorre mês a mês. A penalidade para tal cobrança, quando indevida, encontra-se no artigo 43º, inciso III da Lei 8.245/91.

16. O que é locação para temporada?
R: Considera - se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário (inquilino), para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel. (veja artigo 48 a 50 da Lei 8.245/91). Poderá o locador (proprietário), nesse caso, receber antecipadamente os aluguéis e encargos e exigir, concomitantemente, uma das garantias previstas na lei.

17. Qual a data para vencimento do aluguel e o local de pagamento?
R: A data de vencimento do aluguel e o local para pagamento deverão estar previstos em contrato, caso não estejam o aluguel deverá ser pago até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido no endereço do imóvel locado. (veja artigo 23°, inciso I da Lei 8.245/91).

18. Pode ser cobrado aluguel em moeda estrangeira?
R: É proibido o valor do aluguel ser estipulado em moeda estrangeira, variação cambial ou salário mínimo. (veja artigo 17°, da Lei 8.245/91).

19. De quando em quando o aluguel é reajustado?
R: Os reajustes são anuais, baseados no índice eleito em contrato. Geralmente tem sido o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) divulgado pela Fundação Getúlio Vargas.

20. O que deve conter no contrato de locação?
R: A descrição e localização precisa do imóvel, o prazo da locação, o valor da locação, a forma e o local de pagamento. Este contrato deverá ser assinado pelo locador (proprietário), pelo locatário (inquilino) e por duas testemunhas.

21. O que acontece no caso do locador (proprietário) vender o imóvel durante o prazo da vigência do contrato?
R: Caso o locador (proprietário), queira vender o imóvel durante o prazo de vigência do contrato de locação, deverá ser dado ao locatário (inquilino) o direito de preferência para a aquisição do imóvel, nas mesmas condições oferecidas a terceiro. A resposta do locatário (inquilino) deverá ser dada por escrito, no prazo máximo de 30 (trinta) dias contados da notificação da intenção da venda. Na hipótese de não haver interesse do locatário (inquilino) na aquisição e ocorrendo a venda, o comprador poderá denunciar a locação (pedir o imóvel), concedendo ao locatário (inquilino) um prazo mínimo de 90 (noventa) dias para desocupação, salvo se no contrato contiver uma cláusula de respeito a vigência em caso de alienação e o contrato estiver registrado no Cartório de Registro de Imóveis, junto à matrícula do imóvel alugado. (veja artigo 8° da Lei 8.245/91).

22. Falecendo o locador (proprietário) ou locatário (inquilino), o que acontece?
R: Falecendo o locador (proprietário), a locação será transmitida (em direitos e deveres) aos seus herdeiros. Se falecer o locatário (inquilino), o cônjuge sobrevivente, companheiro, herdeiros ou outros ocupantes (residentes) do imóvel ficarão subrogados em seus direitos e obrigações. (veja artigo 10 e artigo 11 da Lei 8.245/91).

23. Estando o contrato em nome do locatário (inquilino) e vindo este a se separar, desocupando o imóvel, deixando lá sua ex-esposa, um novo contrato deverá ser celebrado?
R: Não necessariamente. Em casos de separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. (veja artigo 12 da Lei 8.245/91) .

24. Como faço para transferir/modificar o locatário (inquilino) ou fiador?
R: Para mudar fiador, basta que você apresente a documentação exigida do novo pretenso fiador e se a pessoa apresentada preencher os requisitos exigidos, faz-se um aditamento ao contrato, fazendo constar à mudança do fiador. Quanto à mudança do locatário (inquilino), esta requer mais cuidado, pois além de apresentar toda a documentação exigida, se faz necessário que o atual locatário (inquilino) rescinda por escrito a locação e seja feito um novo contrato.

25. O que é denúncia vazia?
R: É o direito que o locador (proprietário) tem de pedir a desocupação do imóvel locado sem precisar apresentar motivo para o pedido.

26. O proprietário de vários imóveis pode pedir um imóvel locado para uso próprio?
R: Sim. Desde que demonstre em juízo a necessidade de utilização daquele imóvel em especial.

27. O proprietário pode pedir desocupação do imóvel locado para a utilização por qualquer de seus parentes?
R: Não. A lei faculta o pedido de retomada para uso de ascendentes ou descendentes que não tenham imóvel próprio e, em casos excepcionais o judiciário tem autorizado o pedido formulado para moradia de outras pessoas que dependam economicamente do proprietário.

28. Quando a locação é considerada "Não Residencial" ?
R: Quando a locação é para "fins comerciais" e quando a locação, apesar de ser para moradia ou residência, figura no contrato como locatária uma pessoa jurídica e nesse caso temos uma locação "não residencial" por força de lei. (veja artigo 55 da Lei 8.245/91).

29. Quando a locatária é uma pessoa jurídica, seu sócio pode ser fiador?
R: Sim. Não há impedimento legal, pois não se pode confundir a pessoa física com a pessoa jurídica que perante a lei são distintas. Na prática, geralmente tal situação não é aceita.

30. Existe a possibilidade de indenização por benfeitorias feitas no imóvel locado?
R: Desde que não haja previsão contrária em contrato, as benfeitorias necessárias e as benfeitorias úteis deverão ser indenizadas e permitem o direito de retenção, já às benfeitorias voluptuárias poderão ser retiradas pelo locatário (inquilino) se o mesmo assim o desejar, desde que não cause dano ao imóvel. Destacamos que geralmente já é previsto em contrato de que quaisquer benfeitorias sejam úteis ou necessárias, que o locatário (inquilino) introduza no imóvel, ficarão incorporadas ao mesmo, não lhe cabendo nenhuma indenização ou ressarcimento, nem direito de retenção, podendo remover aquelas que não causem danos ao imóvel, hipótese em que o locatário (inquilino) devolverá o imóvel no estado inicial da locação. Com relação a quaisquer outras benfeitorias que, de comum acordo entre as partes, possam permanecer no imóvel, o ressarcimento será negociado entre o locador (proprietário) e o locatário (inquilino). (veja artigo 35 e 36 da Lei 8.245/91).

31. O que são benfeitorias úteis?
R: São as benfeitorias que aumentam ou facilitam o uso do imóvel; não são indispensáveis, mas, se forem feitas, darão mais aproveitamento à coisa, a exemplo da construção de mais um cômodo em uma casa.

32. O que são benfeitorias necessárias?
R: São aquelas benfeitorias destinadas a conservar o imóvel, indispensáveis; são aquelas que, se não forem feitas, o imóvel pode perecer, ou seu uso ser impossibilitado. São entendidas de forma ampla, como despesas de conservação do imóvel.

33. O que são benfeitorias voluptuárias?
R: São as benfeitorias de mero deleite ou recreio, que vêm a aformosear o bem, aumentar-lhe o valor, embora não interfiram na normal utilização da coisa, como exemplo, a construção de uma piscina com cascata, ao redor de jardins, em uma casa.

34. Como proceder em caso de problemas estruturais no imóvel alugado?
R: Os problemas estruturais do imóvel devem ser comunicados imediatamente ao locador (proprietário) ou seu representante legal. Essa comunicação deverá ser feita sempre por escrito e devidamente protocolada, sob pena de não ser considerada válida.

35. Por que a notificação, dos problemas que ocorrerem no imóvel, deve ser por escrito?
R: A responsabilidade pela solução dos problemas pode ser do locador (proprietário) ou do locatário (inquilino). Se o problema for decorrente do mau uso da propriedade será de responsabilidade do locatário (inquilino) e o mesmo deverá providenciar o reparo. Se for de responsabilidade do locador (proprietário) em sanar o problema e como contratualmente o locatário (inquilino) deve cuidar do imóvel como se fosse seu, tal comunicação deve ser por escrito, pois servirá como prova de que o locatário (inquilino) tomou o cuidado de levar o fato ao conhecimento do locador (proprietário) imediatamente, evitando, assim, que os problemas se agravem e que o locatário (inquilino) seja responsabilizado por negligência.

36. Por que tem de ser feito um laudo de vistoria?
R: Para segurança do locatário (inquilino) e do locador (proprietário), porque constitui prova que pode ser analisada a qualquer tempo.

37. Por que marcar dia e hora para realização de vistoria e não simplesmente entregar as chaves?
R: Porque é de interesse do locatário (inquilino), e é necessário, que as partes ou seus representantes, acompanhem a vistoria.

38. Qual o procedimento para a entrega/devolução de um imóvel?
R: O locatário (inquilino) deve notificar por escrito o locador (proprietário), através de documento escrito, a sua intenção de deixar o imóvel, com pelo menos 30 dias de antecedência. A desocupação do imóvel deve sempre ser avisada por escrito (por se tratar de documento indispensável para rescisão), pois nesse período o locatário (inquilino) arca com o aluguel e os acessórios da locação, mesmo que ele saia do imóvel num prazo inferior ou até na data efetiva da rescisão do contrato. Vencido o prazo da notificação, o locatário (inquilino) deve desocupar o imóvel e agendar a vistoria de saída do imóvel, na qual será constatada a necessidade de eventual reparo sendo que após a vistoria deverá ser entregue as chaves ao locador (proprietário) ou à administradora (se for o caso) juntamente com as 3 últimas contas de água, luz, gás, taxa de condomínio e etc, devidamente pagas. Faz-se os acertos finais tanto do aluguel, como dos encargos e reparos, e só então é que o locatário (inquilino) e o fiador estarão exonerados das responsabilidades da locação.

39. Por que notificar por escrito com 30 dias antes de sair do imóvel?
R: O locatário (inquilino), fazendo a comunicação no prazo previsto, será orientado sobre as providências necessárias para rescisão da locação, como reparos no imóvel, desligamento do fornecimento da água e da luz, pagamento de condomínio, quitação de eventuais débitos, etc. É bom lembrar a obrigação da comunicação prévia consta do contrato de locação por prazo determinado, prevista também na Lei 8.245/91 (veja artigo 6º).

40. O locador (proprietário) deve aceitar a devolução das chaves de um imóvel, cujo locatário (inquilino) esteja devendo aluguéis, encargos ou reparos de danos?
R: Sim. Entretanto, deve ser fornecido ao locatário (inquilino) um recibo provisório das chaves, com a observação de que há débitos e outras obrigações contratuais pendentes. A recusa do recebimento das chaves, nessas circunstancias, quase sempre provoca o abandono do imóvel pelo locatário (inquilino), gerando maiores problemas para o locador (proprietário).

41. Como deve agir o proprietário se o locatário (inquilino) não pagou IPTU?
R: Ele deve ingressar imediatamente com ação de despejo por infração contratual e cientificar os fiadores solidários. Se o imóvel estiver sob a responsabilidade de uma administradora, o locador (proprietário) deverá fazê-lo através do departamento jurídico da mesma.

42. Por que o IPTU é cobrado do locatário (inquilino) e não do proprietário?
R: Primeiro, porque a legislação permite a transferência da obrigação e segundo há que se considerar que no IPTU estão embutidos valores que decorrem da utilização direta do imóvel, pelo locatário (inquilino), ou seja, coleta de lixo, manutenção de ruas, poda de árvores, etc.

43. Quem deve fazer o seguro contra incêndio?
R: A lei, a princípio, prevê que a responsabilidade pelo seguro é do locador (proprietário), deixando, porém a possibilidade de ser convencionado pelas partes de forma diferente (veja artigo 22, VIII). Em função disso o mercado assimilou que é do locatário (inquilino) a responsabilidade de fazer o seguro, o qual pode ser feito em nome do locador (proprietário), ou em nome do locatário (inquilino) desde que o beneficiário seja o locador (proprietário), apresentando cópia da apólice num prazo máximo de 30 dias após a assinatura do contrato de locação. Caso isso não ocorra, ficará o locador (proprietário), seu representante ou a administradora (se for o caso) autorizado a efetuar o seguro e cobrar do locatário (inquilino). Esse seguro deve ser renovado pelo locatário (inquilino) a cada 12 (doze) meses e a apólice apresentada anualmente, 30 dias após a renovação.

44. Se o seguro contratado for de valor inferior ao valor real do imóvel.
R: Os tribunais já determinaram quando o seguro de incêndio contratado, for inferior ao valor do bem, será considerado infração contratual de natureza grave, sendo motivo para a rescisão do contrato. (jurisprudência 10)

45. Quais são os tipos de garantias locatícias?
R: Fiança, caução de imóvel, caução em título e seguro fiança. (veja artigo 37 da Lei 8.245/91).

46. Como é garantia de "fiança"?
R: É uma obrigação assumida por terceira pessoa, o fiador, que se responsabiliza totalmente, pelo cumprimento da obrigação do locatário (inquilino), caso este não a cumpra ou não possa cumpri-la.

47. Quais as obrigações e responsabilidades do fiador?
R: No contrato de locação geralmente a garantia fiança é solidária, ou seja, no caso de não cumprimento de qualquer obrigação por parte do locatário (inquilino), o locador (proprietário) poderá cobrar do fiador, pois sendo o fiador um garantidor solidário, é, portanto o principal responsável pelo contrato de locação, cabendo a ele o total cumprimento de todas as cláusulas contratuais, até a entrega efetiva das chaves do imóvel.

48. O que acontece com o fiador no caso do locatário (inquilino) não pagar?
R: Se o locatário (inquilino) não pagar, ou seja, houver inadimplência, o fiador arcará não só com o pagamento do aluguel atrasado, mas também com todas as despesas e ônus provenientes desse atraso, como multa, juros, correção monetária e honorários advocatícios, pois geralmente o fiador no ato da assinatura do contrato de locação, assume a responsabilidade solidária.

49. Como é a garantia de "caução"?
R: Caução de Imóvel: caso o locatário (inquilino) seja proprietário de imóveis em outros Estados, pode caucioná-los através de uma averbação no Registro de Imóvel, deixando o imóvel como garantia da locação. (veja artigo 38 caput e §1 da Lei 8.245/91).

50. O bem de família pode ser penhorado?
R: Não existe impenhorabilidade do bem de família para o caso de fiança em locação. (veja artigo 3 , VII da Lei 8009/90 e artigo 82 da Lei 8245/91).

51. Como é a garantia de "seguro de fiança locatícia"?
R: É a garantia feita através de companhia de seguros, onde o locatário (inquilino) contrata um seguro mediante o pagamento do prêmio do Seguro Fiança, e o beneficiário desse seguro é o locador (proprietário). (veja artigo 23 , XI da lei 8.245/91).

52. O locador (proprietário) pode escolher duas garantias simultaneamente, como por exemplo, fiador e um imóvel dado pelo fiador?
R: É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação. (veja artigo 43, parágrafo único da Lei 8.245/91). Se tal fato ocorrer constituirá contravenção penal e o locador (proprietário) estará sujeito a penalidade e a multa descrita noa artigo 43 da Lei 8.245/91.

53. Quais são as obrigações do locador (proprietário):
R: Entregar ao locatário (inquilino) o imóvel alugado em perfeito estado de uso e moradia, bem como com energia elétrica, água, condomínio, iptu, telefone quando houver, sem débitos pendentes e em perfeito funcionamento. Garantir, durante o tempo da locação, a posse do imóvel pelo locatário (inquilino) sem desconforto de qualquer natureza; Responder por problemas estruturais que possam ocorrer no imóvel durante a locação; Paga as despesas extraordinárias de condomínio.

54. Quais são as despesas extraordinárias?
R: Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se referem aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, como por exemplo: Obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; Pintura da fachada; Obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; Instalação de equipamentos de segurança, de telefonia; Despesas de decoração; Indenizações trabalhistas; Fundo de reserva, fundo de obras, fundo de melhoria. (os itens acima são apenas exemplificativos, podendo existir outras despesas condominiais de responsabilidade do proprietário do imóvel).

55. Quais são as obrigações do locatário (inquilino):
R: Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação na data estabelecida no contrato; Utilizar o imóvel para a finalidade a que se destina; Restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, de acordo com o laudo de vistoria de entrada, arcando com aluguel e encargos durante o período de reparos, até a entrega efetiva das chaves. Levar ao conhecimento do locador (proprietário) ou da administradora quando for o caso o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação seja responsabilidade do locador (proprietário), executando o serviço somente com prévia autorização do mesmo; Realizar às suas custas, sem direito de ressarcimento, o imediato reparo dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, em decorrência da conservação e manutenção do imóvel; ex: limpeza de calhas e rufos, caixa d'água, etc. Não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador (proprietário); Pagar as despesas de telefone, luz, gás, água, iptu e etc.; Pagar as despesas ordinárias de condomínio;

56. Quais são as despesas extraordinárias?
R: Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração, por exemplo: Salários, contribuições sociais dos empregados do condomínio; Consumo de água, esgoto, gás e luz das áreas comuns; Limpeza, conservação e pintura das dependências de uso comum; Manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum; Pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; * os itens acima são apenas exemplificativos, podendo existir outras despesas condominiais de responsabilidade do locatário (inquilino) do imóvel.

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